Коротко: какие квартиры считаются новостройками для ипотеки и налогового вычета
Разберём просто и без сложных терминов: какую квартиру банки и налоговая считают новостройкой.
Новостройка — это квартира, которую вы покупаете:
- напрямую у застройщика (не у другого человека);
- в доме, который только строится или недавно сдан и все квартиры не распроданы застройщиком;
- когда эта квартира ещё ни разу не была в собственности у кого‑либо.
Почему это важно:
- Для ипотеки: банки дают более выгодные условия на новостройки и строже проверяют документы — чтобы защитить вас и себя.
- Для налогового вычета: вы можете вернуть часть денег (до 13 %) только если покупаете квартиру впервые у застройщика.
Например, если дом только строится и вы заключаете договор с компанией‑застройщиком — это новостройка. Если же вы покупаете ту же квартиру у человека, который купил её у застройщика год назад, — это уже вторичное жильё, и правила будут другими.
Ниже разберём подробнее — с опорой на законы и документы, которые подтверждают статус новостройки.
Что считается новостройкой с точки зрения закона
В российском законодательстве нет прямого термина «новостройка», но на практике под ним понимают квартиру, приобретаемую напрямую у застройщика до первой регистрации права собственности в ЕГРН. Ключевое значение имеют:
- Федеральный закон № 214‑ФЗ — регулирует долевое строительство и защищает права покупателей;
- Градостроительный кодекс РФ — определяет порядок строительства и ввода объектов в эксплуатацию;
- Налоговый кодекс РФ — устанавливает правила получения имущественных вычетов.
Критерии новостройки для оформления ипотеки
Банки чётко определяют, какие квартиры могут считаться новостройками для ипотечного кредитования. Основные признаки:
- договор заключается напрямую с застройщиком (ДДУ или договор купли‑продажи);
- объект числится как строящийся или недавно введённый в эксплуатацию;
- наличие у застройщика всей разрешительной документации: разрешения на строительство, проектной декларации;
- квартира не имеет истории сделок на вторичном рынке;
- строительство ведётся с использованием эскроу‑счетов или иных механизмов защиты средств дольщиков.
Банки проверяют соответствие проекта требованиям ФЗ № 214‑ФЗ, что снижает риски для заёмщика и кредитора.
Новостройка для налогового вычета: что нужно знать
Для получения имущественного налогового вычета (ст. 220 НК РФ) важно, чтобы квартира соответствовала критериям новостройки:
- приобретена у застройщика, а не у физического лица;
- оформлен договор участия в долевом строительстве или договор купли‑продажи напрямую с застройщиком;
- есть акт приёма‑передачи квартиры, подписанный сторонами;
- право собственности зарегистрировано в ЕГРН.
Вычет можно получить как на стоимость квартиры, так и на уплаченные проценты по ипотеке (п. 4 ст. 220 НК РФ).
Как подтвердить статус новостройки
Чтобы подтвердить, что квартира является новостройкой, потребуются следующие документы:
- договор участия в долевом строительстве (ДДУ) или договор купли‑продажи с застройщиком;
- акт приёма‑передачи квартиры;
- выписка из ЕГРН с указанием первого собственника;
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию от местных властей;
- проектная декларация застройщика.
Эти документы подтверждают, что вы покупаете квартиру напрямую у застройщика и имеете право на льготные условия ипотеки и налоговый вычет.